Grondbeleid

Inleiding

Grondbeleid is doelgericht overheidsoptreden in de grond- en vastgoedmarkt. Het grondbeleid is een hulpmiddel bij het uitvoeren van het omgevingsbeleid van de gemeente om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van de volkshuisvesting, economie, natuur en groen, duurzaamheid, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te realiseren. Daarnaast heeft het grondbeleid een grote financiële impact. Het gaat in het grondbeleid om grote belangen en grote hoeveelheden geld. De resultaten op grondexploitaties en de financiële risico's zijn van groot belang voor de algemene financiële positie van de gemeente.

De gemeenteraad heeft een nota grondbeleid. De gemeente Urk kiest voor situationeel grondbeleid met een actieve basis. Door een actieve grondpolitiek kan de gemeente Urk sterke invloed uitvoeren op de betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit van nieuwe woningen op Urk. Een belangrijk doel voor de gemeente in haar grondbeleid is het hebben van maximale sturing en regie op ontwikkelingen die voor de gemeente van belang zijn, zoals het hebben van voldoende woningen en bedrijfsgronden. Een actieve grondpolitiek, zeker voor de uitleggebieden, ligt dan voor de hand. Dat betekent echter niet dat deze keuze in beton is gegoten. Faciliterende grondpolitiek wordt bij voorbaat niet uitgesloten, zeker niet bij “binnenstedelijke” (her)ontwikkelingen.

Het grondbeleid is een belangrijk instrument voor het realiseren van het beleid op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting, verkeer en vervoer, cultuur, sport en recreatie en economische zaken. Daarnaast heeft het grondbeleid een grote financiële impact. Het gaat in het grondbeleid om grote belangen en om veel geld. De resultaten op grondexploitaties en de financiële risico's zijn van groot belang voor de algemene financiële positie van de gemeente.

Bouwgrond in exploitatie (BIE)

Bouwgrond in exploitatie (BIE) heeft in alle gevallen betrekking op grondexploitatie in de uitvoeringsfase. Bij een BIE zijn de gronden in eigendom van de gemeente.

Het startpunt van de BIE is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex, inclusief grondexploitatiebegroting. Het grondexploitatiecomplex bevat ten minsten de volgende onderdelen:

• een kaart van het grondexploitatiecomplex;
• een beschrijving van de bouwkavels;
• de bestemming en toegestane bouwvolumes;
• de omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van de gronden;
• de omschrijving van de aanleg van nutsvoorzieningen;
• de omschrijving van het inrichten van de openbare ruimte in het gebied;
• een grondexploitatiebegroting, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in tijd.

De gemeente Urk heeft een zestal bouwgrond in exploitaties. Onderstaand zijn de resultaten en de verwachte looptijd per Bie weergeven.

Door de geactualiseerde grondexploitaties per november 2024 moeten voor de complexen Zeeheldenwijk, Port of Urk, Staartweg en Westgat bij de jaarrekening 2024 voorzieningen gevormd worden. Deze voorzieningen worden gevormd ten laste van de reserve Grondzaken.

De grondexploitaties Zwolse Hoek en Oranjewijk zijn in een nieuw grondexploitatiemodel berekend. In het vorige model werd de nog te realiseren winst gepresenteerd. In het nieuwe model wordt de totale winst gepresenteerd. Dit verklaart de toename van het geraamde resultaat.

Op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) dienen de actieve grondexploitaties te worden herzien. De herziene grondexploitaties worden gelijktijdig met de begroting 2025 aangeboden aan de gemeenteraad. In deze begroting zijn de cijfers verwerkt van de grondexploitaties 2024.

Overzicht ontwikkeling boekwaarden actieve grondexploitaties:

Toelichting per exploitatiegebied

Ad 1. Oranjewijk afronding
Het plan Oranjewijk fase I en Fase II zijn in 2020 afgesloten en samengevoegd in het plan Oranjewijk afronding. De woonrijpmaak werkzaamheden in de Oranjewijk zijn eind 2023 afgerond. In de Oranjewijk zijn nog een tweetal kavels te koop. Deze kavels zijn bestemd voor appartementen. De kavels zijn toegewezen aan een bouwclaimpartner. Deze bouwclaimpartner heeft deze kavels nog niet afgenomen. Deze kavels zullen naar verwachting in 2026 worden verkocht. Nadat deze gronden zijn verkocht kan de grondexploitatie worden afgesloten. Het noordelijk deel van de Oranjewijk is inmiddels overgedragen aan beheer.

Ad 2. Zeeheldenwijk
De Zeeheldenwijk is het nieuwe uitleggebied van de gemeente Urk waar de komende 15 jaar 1650 woningen worden gebouwd. Dit in combinatie met diverse voorzieningen en een overgangszone waar bedrijven zich kunnen vestigen.

In 2024 zijn de meeste bouwkavels in fase één van de Zeeheldenwijk verkocht. De eerste bewoners zijn in 2023 in de Zeeheldenwijk gaan wonen. Het komende jaar zal de eerste fase Zeeheldenwijk volledig worden uitgegeven. Op dit moment wordt de tweede fase uitgewerkt. Dit zodat deze fase aansluitend aan fase 1 kan worden uitgegeven. De volgende fase van de Zeeheldenwijk betreft de Akkers, vooral grondgebonden woningen en het centrumgebied, een mix-use zone met appartementen, scholen, een sporthal en detailhandelsfuncties.

Ad 3. Grex Staartweg
Op 16 december 2021 heeft de raad de grondexploitatie voor het plan Staartweg vastgesteld. In augustus 2020 zijn de gronden en opstallen Staartweg 18 aangekocht. De opstallen zijn inmiddels gesloopt. Deze gronden zullen nu worden ontwikkelt voor het plan "de rentemeester". Hiervoor is bij de herzieningen van de grondexploitatie een voorstel gedaan.

Ad 4. Zwolse Hoek, fase 5
Op 23 maart 2023 is de biedprocedure "kantoorlocaties Het Spijk" gestart. Deze biedprocedure is inmiddels afgerond. Er zijn twee partijen geselecteerd die een kantoorlocatie mogen ontwikkelen. Één partij heeft inmiddels de gronden afgenomen. De andere partij heeft een koopovereenkomst getekend. Naar alle waarschijnlijkheid worden de gronden in 2025 gepasseerd bij de notaris. Wanneer dat is gebeurd, kan de grondexploitatie worden afgesloten.

Ad 5a en 5b. Port of Urk
In 2021 is het Bestemmingsplan Port of Urk onherroepelijk geworden. Medio 2022 is de nota gronduitgifte bedrijfslocaties gemeente Urk 2022-2026 vastgesteld door de gemeenteraad. Deze nota is het uitgangspunt voor het opstellen van uitgifteprotocollen, die nodig zijn om de verschillende deelgebieden binnen Port of Urk te kunnen uitgeven. In 2024 is gestart met de uitgifteprocedure voor de eerste fase van Port of Urk (circa 3,5 ha netto). De definitieve verkoop (passering bij notaris) zal in 2024 plaats vinden.

In 2024 is de eerste fase van Port of Urk bouwrijp gemaakt (circa 35 ha.). Deze werkzaamheden worden in 2025 afgerond. Dit zodat de eerste bedrijven in 2025 kunnen starten met het bouwen van hun bedrijfsopstallen. Qua verwerving, realisatie en ook uitgifte lopen we op schema. Momenteel lopen de gesprekken voor de verwerving van de tweede fase Port Of Urk. Naar verwachting wordt deze fase 2027/2028 bouwrijp gemaakt.   

Ad 6a. en 6b. Grex Westgat
Eind 2020 is de eerste fase van de revitalisering van het Westgat afgerond. In 2022 heeft de gemeente Urk een subsidie ontvangen. De openbare ruimte is opgeknapt en er is ruimte vrijgekomen voor nieuwe bedrijvigheid. Een bestemmingsplanprocedure voor de (her)invulling van de braakliggende grond is inmiddels opgestart. Naar verwachting kunnen de eerste kavels in 2027 worden verkocht.

Totaaloverzicht te verwachte verkopen bouwgrond in 2022 t/m 2025 per complex:

Grondprijzen

De gemeente Urk kiest er voor om bij de vaststelling van de grondwaarde uit te gaan van de marktwaarde van de grond. Op Urk worden de minimale uitgifteprijzen voor bouwgrond door de gemeenteraad vastgesteld. Aanpassing van de grondprijs ten gevolge van prijsstijgingen vindt jaarlijks plaats door het college van burgemeester en wethouders. De te hanteren grondprijzen worden jaarlijks vastgelegd in de zogenaamde grondprijzennota. Op deze wijze informeert het college een ieder over de grondprijzen binnen de gemeente Urk. Het vormt tevens een kader voor de verschillende actoren die binnen de gemeentelijke organisatie betrokken zijn bij het verkoopproces van bouwgrond. De vastgestelde grondprijzen vormen de input voor de te actualiseren grondexploitaties. De grondprijzen 2025 worden vastgesteld in het najaar van 2024.

Planning woningbouw (op te leveren woningen) Urk 2021- 2028

Planning bedrijventerrein (op te leveren bedrijven) Urk 2021-2028

Risico's

In de begrotingsraad worden naast de begroting ook de actualisaties van de grondexploitaties aan de raad voorgelegd. Een onderdeel daarvan is een risicoanalyse. Naar de betreffende bijlage bij dat raadsvoorstel wordt hier kortheidshalve verwezen.
De risico's die voortkomen uit de grondexploitaties maken onderdeel uit van de risicoanalyse van de gemeente als geheel zoals die wordt beschreven in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing. Bij het bepalen van het noodzakelijke weerstandsvermogen wordt 10% meegenomen over de waarde van de grondexploitaties woningbouw en 20% over de waarde van de voorraden bedrijventerreinen.